9月17日ღ◈◈ღ，“2025房地产企业品牌价值测评成果发布会暨第十五届房地产品牌发展高峰论坛”在上海举行ღ◈◈ღ。本次测评成果发布会上ღ◈◈ღ，《2025房地产企业品牌价值测评研究报告》ღ◈◈ღ、2025房地产开发企业品牌价值50强ღ◈◈ღ、区域10强ღ◈◈ღ、成长性10强ღ◈◈ღ、央企10强ღ◈◈ღ、优秀品牌项目ღ◈◈ღ，以及房建供应链优选合作品牌系列等榜单正式揭晓必发bifa官方网站ღ◈◈ღ。

　　会上ღ◈◈ღ，广发证券房地产首席分析师郭镇表示ღ◈◈ღ，今年房地产市场的一个变化就是购房负担率下降ღ◈◈ღ，从2021年的高点到97%ღ◈◈ღ，到去年年底54%ღ◈◈ღ，再到今年年中大概48%~49%水平ღ◈◈ღ，目前购房负担率进入了40~50%的一个合理区间ღ◈◈ღ。无论是在新房市场还是二手房市场ღ◈◈ღ，现在都在回归一个相对偏常态化的过程ღ◈◈ღ。

　　各位领导大家下午好ღ◈◈ღ。我是广发证券的地产行业分析师首席分析师ღ◈◈ღ，首先也是非常感谢丁博士的邀请ღ◈◈ღ，我能有机会在这里跟大家分享一些我们的研究成果ღ◈◈ღ。

　　先简单做个自我介绍ღ◈◈ღ，我是2011年开始看房地产这个行业ღ◈◈ღ，一直在做房地产行业的分析师ღ◈◈ღ，我们团队是从2017年开始在国内的评选一直是蝉联评选的第一名ღ◈◈ღ，一直到今年的评选马上开始ღ◈◈ღ，大家有机会的话可以支持一下我们ღ◈◈ღ。我今天主要分享的题目就是重塑格局ღ◈◈ღ，重塑与资产分化中国房地产出行之路ღ◈◈ღ。也是我们最近这两年一直在去讨论的事情ღ◈◈ღ，因为也在行业内做地产研究ღ◈◈ღ，也面临非常多的大家的询问行业什么时候能见底的ღ◈◈ღ，路径到底应该是怎么样的ღ◈◈ღ，我们也在不断的去调整和思考ღ◈◈ღ，所以今天在这里把我们这两年研究的一些成果统一的做一个汇报和展示ღ◈◈ღ。

　　首先第一页想跟大家分享的就是中国房地产行业见底的路径ღ◈◈ღ，一定和国外的经验可能是不一样ღ◈◈ღ，或者说可能路径上会有很大的一个区别ღ◈◈ღ，最大的一个原因是因为我们在过去的这20年建的房子太多ღ◈◈ღ，整体的供给过剩ღ◈◈ღ，而且我们的建房子的速度ღ◈◈ღ，如果看同样的在高点之前ღ◈◈ღ，我们跟美国比跟日本比在高点之前ღ◈◈ღ，我们的房屋建设量如果按人均的规模去算的话ღ◈◈ღ，大概都接近于美国和日本的两倍ღ◈◈ღ，我们大概30年或者20年间的量ღ◈◈ღ，相当于别人30-40年的建设总量的一个水平ღ◈◈ღ，我们就是全世界全球其他国家平均比较稳定期ღ◈◈ღ，人均的开工面积在0.7~1之间ღ◈◈ღ，中国的话我们的平均水平的线年ღ◈◈ღ，所以整个的建设保有量是非常大的ღ◈◈ღ，这是第一个ღ◈◈ღ。

　　第二个我们目前的房价走势来看ღ◈◈ღ，其实已经偏离海外正常所谓的周期经验ღ◈◈ღ，所告诉我们的下行的速度或者说是一个结果ღ◈◈ღ。按照去年其实很多宏观的专家ღ◈◈ღ，包括一些研究的这样的一些机构ღ◈◈ღ，大家有一个理论ღ◈◈ღ，就是全球的房地产的周期下行的经验来告诉我们4年到5年应该就是一个见底的合理的时间ღ◈◈ღ，但是中国的情况是我们已到目前为止ღ◈◈ღ，到今年8月份ღ◈◈ღ，我们累积的房价的下行的时间已经达到了48个月ღ◈◈ღ，已经满4年的时间ღ◈◈ღ，而且我们目前的跌幅水平和跌幅的偏离度已经超过了很多所谓的国外的这样的一些海外经验告诉我们的一个幅度和节奏ღ◈◈ღ，我们目前的跌幅是32%ღ◈◈ღ，如果按累跌幅去算的话ღ◈◈ღ，可能我们现在是仅小于就是大型经济体的话ღ◈◈ღ，目前是仅小于日本的跌幅时间比我们要长得多ღ◈◈ღ，我们用4年的时间跌了32%ღ◈◈ღ，而且现在有一个很奇特的迹象ღ◈◈ღ，就是我们的房价的下跌在加速ღ◈◈ღ，其他的海外国家的房价跌幅的水平是第一年第二年最快ღ◈◈ღ，从第三年开始减速ღ◈◈ღ，第四年第五年逐步的见底ღ◈◈ღ，我们是第一年第二年跌幅比较慢ღ◈◈ღ，从第三年开始加速ღ◈◈ღ，今年是加速之后的第二年ღ◈◈ღ，所以整体的曲线的位置其实已经超过了海外的一个平均线级的水平ღ◈◈ღ，我们把一些欧美的国家的房价的表现做了一个长周期的展示ღ◈◈ღ，填色的是下跌的时间ღ◈◈ღ，然后飞特色的是上涨的时间ღ◈◈ღ，原来我们拿这个图经常会说全球的主要经济体大部分时间房价是上涨的ღ◈◈ღ，所以我们的房价上涨的也很健康ღ◈◈ღ。

　　但是现在再回顾下跌ღ◈◈ღ，重新填了一版颜色ღ◈◈ღ，看下跌的时间可以发现两个特点ღ◈◈ღ，第一个特点就是呈现一定的带状规律ღ◈◈ღ，就普遍大家的下跌都集中在两个阶段ღ◈◈ღ，一个是从90年到94年ღ◈◈ღ，一个是从2006年到2010年以后ღ◈◈ღ，这两个带状阶段基本都是由西方的整个的经济危机所带来的房价的一个下跌的一个风险ღ◈◈ღ。

　　第二个特点就是每个国家如果看它的跌幅时间都不一样ღ◈◈ღ，所以很多人都说我们取平均算下来确实4~5年ღ◈◈ღ。但是你看单一经济体ღ◈◈ღ，看意大利ღ◈◈ღ，爱尔兰的跌幅的幅度ღ◈◈ღ，其实远超所谓的30%ღ◈◈ღ，合理的或者平均经验主义的一个跌幅水平的ღ◈◈ღ，所以每个国家其实它解决风险的过程路径以及遇到的问题都是有区别和差异的ღ◈◈ღ。

　　这个不能用一个简单单纯的跌了4年ღ◈◈ღ，跌了5年就见底了ღ◈◈ღ，或者就稳定了去做解释ღ◈◈ღ，这个里边我自己的感受就有一条结论ღ◈◈ღ，就是一个国家的房价的跌幅ღ◈◈ღ，它的结束的时间取决于从什么时候开始有真正的增量的资本开始流入房地产这个市场ღ◈◈ღ，很多国家包括欧洲国家ღ◈◈ღ，它房价下跌终止ღ◈◈ღ，也不是靠本国的居民购买力的回升和购买行为的回升ღ◈◈ღ。

　　有些也是靠海外资本的注入ღ◈◈ღ，包括海外资本的进入市场来进行不动产的购买来实现的ღ◈◈ღ。所以我们说目前自己的问题肯定还需要我们自己去解决ღ◈◈ღ，它不是一个等待时间就能够自然见底的这样的一个过程ღ◈◈ღ。我们在研究日本的时候发现ღ◈◈ღ，我们去年做了日本和美国长周期的一个复盘ღ◈◈ღ，包括房地产量价政策环境的这样一个规律的这样的一个复盘ღ◈◈ღ，因为觉得单纯看所谓的时间的经验是没有办法告诉我们一个准确的答案的ღ◈◈ღ，所以我们就去看别的国家到底在房地产市场发展过程当中发生了一些什么ღ◈◈ღ。我们在观察日本的时候看到了一个情况ღ◈◈ღ，我们把日本分成三个阶段ღ◈◈ღ，爆发期ღ◈◈ღ、均衡期蜜芽my77738ღ◈◈ღ、衰退期ღ◈◈ღ。第三个阶段爆发期的线年爆发期ღ◈◈ღ，那个时候日本的房屋的量价增速非常的快ღ◈◈ღ，也是处在城镇化发展的这样的一个阶段ღ◈◈ღ，战后重建再加上相应的美国稳定的这种海外这样的一些需求ღ◈◈ღ，也带来了房地产市场快速的发展ღ◈◈ღ。

　　在那个时候日本其实有一个特点ღ◈◈ღ，就是我们下面这个表单ღ◈◈ღ，就下面这个图所展示的就是它的购房的总负担率ღ◈◈ღ，我们自己构建了一个指标ღ◈◈ღ，就是基于房价收入比我们构建了一个指标叫做居民购房负担率ღ◈◈ღ，考虑了首付按揭贷款的还款的压力ღ◈◈ღ，我们构建了一个指标ღ◈◈ღ，这个指标其实衡量的就是老百姓买房的支出占自己家庭收入的比重ღ◈◈ღ，支出包括两部分一部分是月还款ღ◈◈ღ，月供首付的这部分我们分了5年摊销ღ◈◈ღ，月供的这部分就根据每年的还款金额占收入的比重去做一个加总ღ◈◈ღ，这个值在50%以上ღ◈◈ღ，我们认为是房子是比较贵的ღ◈◈ღ，也就是要占到居民家庭收入的一半以上去购房ღ◈◈ღ，这个是比较贵的ღ◈◈ღ。在40以下必发bifa官方网站ღ◈◈ღ，我们认为是一个相对来讲比较便宜的位置ღ◈◈ღ。日本在爆发期的时候ღ◈◈ღ，平均购房负担率在60%左右ღ◈◈ღ，是一个比较高的水平ღ◈◈ღ。在这个时候房子很贵ღ◈◈ღ，但是市场的发展增速非常快ღ◈◈ღ，这是爆发期它体现的一个宏观的规律和特征爆发期ღ◈◈ღ。

　　第二个阶段是均衡期ღ◈◈ღ，日本从1974年到1997年一直在均衡期ღ◈◈ღ，均衡期的特点是什么？是购房负担率和交易量呈负相关ღ◈◈ღ。你的房子越贵ღ◈◈ღ，买的人越少ღ◈◈ღ，房子越便宜ღ◈◈ღ，买的人越多ღ◈◈ღ，呈现一定的这种消费性的这种行为ღ◈◈ღ。

　　第三阶段我们管它叫衰退期ღ◈◈ღ，因为发现在这个阶段购房负担率的下降没有办法带来更好的交易量的释放ღ◈◈ღ。那么我们就去找原因ღ◈◈ღ，发现97年对于日本来讲是一个很重要的宏观指标ღ◈◈ღ，转负的年份ღ◈◈ღ，就是从97年之后的15年ღ◈◈ღ，日本的居民家庭可支配收入一直是下滑的ღ◈◈ღ，就是老百姓在变穷ღ◈◈ღ，准确来讲是年轻人变得非常吃苦ღ◈◈ღ，或者说年轻人无法在社会生产过程当中获得一个稳定的财富的收益ღ◈◈ღ，这个是衰退期所体现出的这样的一定的特征ღ◈◈ღ。

　　爆发期阶段有没有什么特别的宏观的一个背景特点？我们看到的情况就是爆发期最明显的一个阶段就是购房有持续而超额的资本利得ღ◈◈ღ，我们用的这个是房屋增就房价增速除上按揭贷款利率代表他的购房的超额资本利得ღ◈◈ღ，可以发现日本从60年开始到73年一直维持5%以上的平均购房的资本利得的水平ღ◈◈ღ，就是买房子是赚钱的ღ◈◈ღ，所以大家就会持续的去进行房屋的交易和购买ღ◈◈ღ。那这是从1974年开始ღ◈◈ღ，这个是5年累积当年的资本利得的超额收益ღ◈◈ღ，从74年就转负ღ◈◈ღ，那1974年做过一个划分爆发期和均衡期的一个中间的这样的一个时期ღ◈◈ღ，从因为资本利得的下行ღ◈◈ღ，所以老百姓购房的行为从过去我们说哪怕你很贵ღ◈◈ღ，我为了能有投资收益ღ◈◈ღ，我也要买房的一个行为ღ◈◈ღ，变成了一个考虑性价比在进行购房的行为ღ◈◈ღ。在日本当时比较幸运的一点就是从74年一直到85年之前ღ◈◈ღ，日本的经济一直维持着一个高速的增长ღ◈◈ღ，所以前期即便我们说爆发期有一定的这样的一个过剩或者说是一些沉淀ღ◈◈ღ，或者是一些投资性的行为ღ◈◈ღ，但是后面可以被财富的积累给它消化掉ღ◈◈ღ，所以相应还是一个在后面平稳过渡了ღ◈◈ღ，大概有20多年的在维持在均衡期的这样一个水平ღ◈◈ღ。

　　美国的话跟日本不同ღ◈◈ღ，美国是一个买房不赚钱的一个国家ღ◈◈ღ。美国除了很短的一段时间ღ◈◈ღ，有超过资本力的大部分时间ღ◈◈ღ，美国买房是亏钱的ღ◈◈ღ，所以美国就是长时间60多年ღ◈◈ღ，美国的房地产市场一直是处在一个偏均衡期的状态ღ◈◈ღ，就房子贵了就不买ღ◈◈ღ，购房负担率超过60%ღ◈◈ღ，美国房地产市场立刻会下行ღ◈◈ღ，购房负担率低于45%ღ◈◈ღ，美国房地产市场会立刻开始出现较大量的这样的修复ღ◈◈ღ，所以判断美国的新开工ღ◈◈ღ，美国的销售量的变化ღ◈◈ღ，其实核心就是看购房负担率的这样一个变化是一个相对来讲比较有效的指标ღ◈◈ღ。

　　中国怎么样？我告诉大家一个数据ღ◈◈ღ，我们的购房负担率在2021年之前平均水平90%ღ◈◈ღ，我们比所有的美国日本的国防负担平均水平都要高ღ◈◈ღ，我们确实长时间承担了一个很贵的一个房价ღ◈◈ღ，购房难度很大ღ◈◈ღ，也因为投资渠道的缺失ღ◈◈ღ，或者说投资房屋带来的安全感的这样的一个差异化的这种表现ღ◈◈ღ，所以中国其实过去一段时间一直是呈现一个我们所说的就所谓的爆发期ღ◈◈ღ，高速的增长ღ◈◈ღ，同时叠加高非常高的购房的负担率ღ◈◈ღ，蜜芽my77738ღ◈◈ღ，起码从05ღ◈◈ღ、 06年有数据有比较长序列的房价数据以来ღ◈◈ღ，一直到现在其实一直是维持一直到2021年ღ◈◈ღ，一直是维持了一个爆发期的这样的状态ღ◈◈ღ。爆发期的时候的地产调控的方式跟实际上相对简单ღ◈◈ღ，其实因为大家都想买房ღ◈◈ღ，想去进行房屋配置ღ◈◈ღ，所以通过限购ღ◈◈ღ，通过限贷限制你的购买资格ღ◈◈ღ，限制你的贷款次数和乘数ღ◈◈ღ，提高你的购房难度ღ◈◈ღ，就可以去调节你的消费行为ღ◈◈ღ。所以过去我们说常规的这种调控思路在过去是有效的ღ◈◈ღ，只要放松了ღ◈◈ღ，大家的买房的情绪还在必发bifa官方网站ღ◈◈ღ，因为为什么买房情绪在？因为在中国买房一直有超额资本利得必发ღ◈◈ღ，在21年之前其实一直有非常明确的平均水平ღ◈◈ღ，在百基本上接近5%ღ◈◈ღ，甚至在5%以上的这样的一个就是超额资本利得ღ◈◈ღ。所以观察超额资本利得ღ◈◈ღ，只要你还是正的ღ◈◈ღ，房地产的市场调控就可以用过去的思路去实现ღ◈◈ღ，你就可以用放松限购ღ◈◈ღ，放松贷款的这种方式去实现ღ◈◈ღ。但是从2022年以后ღ◈◈ღ，从单年度的线年以后ღ◈◈ღ，我们的超额购房负担率是转负的ღ◈◈ღ，从这个时候开始买房子这个东西对于中国老百姓而言ღ◈◈ღ，你不再是一个有稳定财富收益的这样的一个渠道ღ◈◈ღ，投就是投资渠道ღ◈◈ღ，所以对房地产的认知ღ◈◈ღ，对房子的认知会发生一些变化ღ◈◈ღ。所以从2023年之后我们发现常规的限购放松ღ◈◈ღ，贷款的限贷的调整不再能够带来一个很好的政策效果ღ◈◈ღ，原因就跟我们的目前的市场的交易逻辑的变化息息相关ღ◈◈ღ，可以说说现在是我们不可逆的进入到了要讨论我们是均衡性还是衰退期的这样的一个状态ღ◈◈ღ，所以未来会怎么样？就摆在我们面前就是两个选择ღ◈◈ღ。

　　如果中国的经济增长能够维持一个较好的水平ღ◈◈ღ，中国经济增长带动的财富分配ღ◈◈ღ，让更多数的劳动人民或者普通人有财富的这种获取的能力和渠道ღ◈◈ღ，那么我们未来的情况就是海外国家的均衡期ღ◈◈ღ，现在确实是我们说海外国家的均衡期所对应的人均的开工面积ღ◈◈ღ，销售面积差不多是在0.8~0.9或者是0.7~1之间水平去做浮动ღ◈◈ღ，那么按照现在的人口数量的线亿平米的这样的一个面积ღ◈◈ღ，其实是一个合理的能支撑的ღ◈◈ღ，就是我们说均衡期的一个形态ღ◈◈ღ，如果未来进入像日本一样ღ◈◈ღ，我们说出现了衰退ღ◈◈ღ，从25岁到35岁新就业人口ღ◈◈ღ，房屋居住需求最旺盛的这部分人口ღ◈◈ღ，他们没有财富积累ღ◈◈ღ，我们会进入衰退期的ღ◈◈ღ，平均的从日本的数据来看ღ◈◈ღ，人均开工面积的水平是0.5~0.6, 他们可能还要在现在这个位置再降一个档次ღ◈◈ღ，所以说中国目前我们说未来去怎么去讨论当前的房地产行业的这样的一个状态ღ◈◈ღ，我们给出了自己的解题的思路和对应的框架ღ◈◈ღ，来去回答这个问题ღ◈◈ღ。

　　我们过去的这两年其实最大的一点对于中国必发ღ◈◈ღ。ღ◈◈ღ，我们说房地产市场ღ◈◈ღ，包括解释今年的市场变化ღ◈◈ღ，我们说最大的一点进步就是购房负担率的下降ღ◈◈ღ，确实从21年的时候的高点到97%ღ◈◈ღ，到最新去年年底的线%ღ◈◈ღ，到今天年中的话这个数据ღ◈◈ღ，今年这种水平大概是48%~49%水平ღ◈◈ღ，已经进入了40~50%的一个合理购房负担率的一个区间了ღ◈◈ღ。所以说居民以消费为目的去进行购房的动作ღ◈◈ღ，无论是在新房市场还是在二手房市场ღ◈◈ღ，其实现在都在回归一个相对来讲偏常态化的一个过程ღ◈◈ღ。

　　在今年的整个房地产市场的发展的过程当中ღ◈◈ღ，我们也看到了新房市场的降幅是在收窄的ღ◈◈ღ，交易量的水平降幅在收窄的ღ◈◈ღ，而且这个里边有一个数据ღ◈◈ღ，我们发现整个新房市场它在交易的过程当中ღ◈◈ღ，它的去化率是在提升的ღ◈◈ღ，开盘的确定性开盘的去化率是在提升的ღ◈◈ღ，我们这里边用了开盘纯新盘开盘去化率和老盘的开盘去化率ღ◈◈ღ，大家可以看到从2018年的一季度开始往下掉ღ◈◈ღ，一直掉到2024年的三季度为止见底ღ◈◈ღ。这个开盘去化率在最近的这三个季度其实开始出现了一定的回升ღ◈◈ღ，大家买新房现在我们说新房数据同比下滑很大一个程度ღ◈◈ღ，可能不完全是因为房子现在没人买ღ◈◈ღ，而是因为可能现在真正做开发或者做投资建设供给侧也存在一定的这样的一个约束或者信息的一个约束ღ◈◈ღ。

　　第二个就是二手房ღ◈◈ღ，其实二手房市场今年的市场的交易表现是比我们想的要强的ღ◈◈ღ，这个是我们做的二手房的数据的跟踪ღ◈◈ღ，下面是网签ღ◈◈ღ，上面是贝壳的认购ღ◈◈ღ，贝壳的认购基本上是当天的实时的数据ღ◈◈ღ，可以看到今年的季节性下行的速度是很慢的ღ◈◈ღ，它没有任何政策干预的情况之下ღ◈◈ღ，按照贝壳自身的口径是同比大概增长了接近26%ღ◈◈ღ，这里面大概有10个百分点是由于贝壳的市占率的提升ღ◈◈ღ，剩下的线%以上的增长ღ◈◈ღ，成交套数的增长ღ◈◈ღ，如果看网签数据的线%的这样的一个增长ღ◈◈ღ，这两个数据口径基本一致ღ◈◈ღ，两位数以上ღ◈◈ღ，而且今年没有任何的房地产相关政策ღ◈◈ღ，而且最近的这一段时间的增速还在回升ღ◈◈ღ，那么从中枢我们自己去做的一个成交中枢的一个展示ღ◈◈ღ，新房的成交量的中枢从最高的时候17.6~11.4ღ◈◈ღ，这是住宅到10.7~8.4-7.4ღ◈◈ღ，今年到7月2下就是下行的速度在放缓ღ◈◈ღ，降幅的台阶在收窄bifa必发ღ◈◈ღ，ღ◈◈ღ，二手房的中枢从4.5~5.2~5.5~5.9~6.8中枢的抬升ღ◈◈ღ，抛掉一些过程当中的一些政策的扰动ღ◈◈ღ，比如去年四季度政策的扰动ღ◈◈ღ，23年年初的政策的扰动ღ◈◈ღ，整体的新房价二手房的交易中枢基本上从2022年以来稳定在了14亿到15亿平米ღ◈◈ღ，未来其实更多的是存量交易需求如何分配？如果新房更有性价比ღ◈◈ღ，我就买新房占比就会提升ღ◈◈ღ，如果二手房各种性价比就买二手房占比就会提升ღ◈◈ღ，过去这几年二手房交易占比提升ღ◈◈ღ，很多人解释美国是二手房是多少ღ◈◈ღ，所以中国未来一定是多少ღ◈◈ღ，我不这么我认为因为二手房涨价比新房的速度更快ღ◈◈ღ，性价比更高ღ◈◈ღ，所以二手房它占据了更多的交易主导ღ◈◈ღ。

　　未来如果我们说新房在好房子好产品的带动之下ღ◈◈ღ，我们的性价比开始提升的话ღ◈◈ღ，新房的交易量其实我觉得可能会比现在大家判断的交易量的水平会更好ღ◈◈ღ。其实更多的对于目前居民消费者的认知或产品消费行为的这样的一个竞争ღ◈◈ღ。今年我们做了一个数据ღ◈◈ღ，就是说自己做的一个数据就是看居民按揭贷款的态度的变化ღ◈◈ღ，居民目前的新增按揭贷款ღ◈◈ღ，我们说把每年他现在央行披露是按揭贷款的变化的金额的变化ღ◈◈ღ，我们做差值再考虑去年年底按揭贷款余额的偿还额ღ◈◈ღ，去做一个今年的增量ღ◈◈ღ，比新房的销售金额比值在左下角这个图里面显示已经开始回升了ღ◈◈ღ，就居民的贷款行为ღ◈◈ღ，虽然我们说按揭贷款的余额增长并不快ღ◈◈ღ，但是它的贷款行为已经开始回升了ღ◈◈ღ，因为他也有每年的偿还把这部分偿还加回去看贷款占比占新房的交易占比开始出现了一定的回升和改善ღ◈◈ღ，经历了前几年这种恐慌性ღ◈◈ღ，信贷的萎缩或者信贷的退回ღ◈◈ღ。从2025年开始ღ◈◈ღ，无论因为价格降低ღ◈◈ღ，还是因为好产品的推送ღ◈◈ღ，让更多的人开始回归到一个还是有一定的新的购房动作的这样一个过程ღ◈◈ღ，所以我们对于未来的整个房地产市场的这样的一个交易行为ღ◈◈ღ，包括交易韧性ღ◈◈ღ，我们还是相对来讲比较乐观的ღ◈◈ღ。

　　然后从这个行业的价格来看ღ◈◈ღ，怎么理解就是价格下跌ღ◈◈ღ，也是很多人问我说你既然对成交量那么乐观ღ◈◈ღ，你怎么理解价格下跌？确实价格现在跌就是跌是跌了很久ღ◈◈ღ，我们怎么理解这个价格下跌？现在的平均价格差不多跌回了2016年底的水平？ღ◈◈ღ，对价格下跌的认知ღ◈◈ღ，其实更多的它是一个资产分化的所导致的结果ღ◈◈ღ。今年我们看贝贝壳ღ◈◈ღ，我们这个是我们自己用爬虫做的数据ღ◈◈ღ，看ღ◈◈ღ，贝壳的价格下跌的表现来看的话ღ◈◈ღ，它其实是一个趋势性下跌ღ◈◈ღ，而且跌幅是比去年和前年要更快的ღ◈◈ღ。在这个里面的话贝壳的均价它是一个交易结构ღ◈◈ღ，它有结构性的影响ღ◈◈ღ，因为里面有一些低总价的占比提升的这样一些问题ღ◈◈ღ，我们确实在自己做数据的时候也看到了50万以下ღ◈◈ღ，包括80万以下的楼盘交易的占比的数量在快速的上升ღ◈◈ღ。

　　这个过程当中就代表着很多交易其实是低均价的房屋在产生的交易贡献ღ◈◈ღ，他们的均价更低ღ◈◈ღ，他们相对来讲他们所导致的占比上升就会导致价格的结构性的下降ღ◈◈ღ。我们自己做了一个上海的楼盘的高频二手房交易价格数据的跟踪ღ◈◈ღ，我们发现一个特点ღ◈◈ღ，从今年一年的情况来看ღ◈◈ღ，我们不看高位跌幅ღ◈◈ღ，就看今年一年的情况来看ღ◈◈ღ，最左边这一列就是在差不多1,500万以上的二手房这部分的价格同比基本上没有出现大幅度的回落ღ◈◈ღ，过去一年是走平的ღ◈◈ღ，然后中间这一列就800~1,500万之间ღ◈◈ღ，基本上也是偏向于稳定的蜜芽my77738ღ◈◈ღ，大家可以看到是最右边的右下角的这一类的小区ღ◈◈ღ，在跌幅ღ◈◈ღ，比如说这里边的绿地ღ◈◈ღ、香ღ◈◈ღ、颂就同比的跌幅是16%ღ◈◈ღ，然后桃浦西村雪松苑跌幅是14%ღ◈◈ღ，意思是过去一年跌到10%以上ღ◈◈ღ，这类型其实就是外环的一些所谓的老破小ღ◈◈ღ，当然我们说以老破小为代表的一类资产ღ◈◈ღ，这类资产是什么？就是过剩的ღ◈◈ღ、居住体验差的ღ◈◈ღ、同质化强的这类资产ღ◈◈ღ，中国过去20年的70%以上的房子90平米以下ღ◈◈ღ，90平以下的这些房子未来怎么办？他们一定会面临很大的结构性的这样的竞争的压力ღ◈◈ღ，所以我未来把房地产资产分成三类ღ◈◈ღ，我认为是分成三类ღ◈◈ღ，三个市场的资产的价格逻辑要分开去看ღ◈◈ღ。

　　第一类就是新房跟着产品走ღ◈◈ღ，政府也好ღ◈◈ღ，企业也好ღ◈◈ღ，都在不断的给新方做加法ღ◈◈ღ，我的产品我的获得感更强ღ◈◈ღ，甚至现在有些企业开始卷情绪价值ღ◈◈ღ，最近看盘看的体验也很好蜜芽my77738ღ◈◈ღ，除了买不起之外ღ◈◈ღ，其他都很好ღ◈◈ღ。

　　第二类的叫做核心二手房ღ◈◈ღ，所谓核心二手房它的功能性ღ◈◈ღ，它的价格段会跟新房提就是产生一定的差异化ღ◈◈ღ，作为互相的补偿ღ◈◈ღ，这类核心二手房资产他们的价格表现跟市场交易量走ღ◈◈ღ，每个城市也都有自己的荣枯线ღ◈◈ღ，跟着交易量去走ღ◈◈ღ。

　　那么第三类就是非核心二手资产ღ◈◈ღ，非核心二手资产的价格因为过去过度的供应也好ღ◈◈ღ，包括居民购买过程当中的一些判断也好ღ◈◈ღ，偏好也好ღ◈◈ღ，这些的保有量是很大的ღ◈◈ღ，可能如果存量的350亿平米里面有200亿以上是这类的房子蜜芽my77738ღ◈◈ღ，他们肯定还会面临一定的价格压力ღ◈◈ღ，就需要的是政策的更多的明确的政策的支持ღ◈◈ღ，就是这类型资产里的一些高租售比的资产能不能有一些收储和回购的动作ღ◈◈ღ，如果可以的话ღ◈◈ღ，他们的资产持有人的信心就会适当的增强ღ◈◈ღ，回到为什么今年年初ღ◈◈ღ，今年的交易量很好蜜芽my77738ღ◈◈ღ，但是价格反而跌的多ღ◈◈ღ，就是因为很多长期持有第三类资产的人心态发生了变化ღ◈◈ღ，崩溃了必发bifa官方网站ღ◈◈ღ，今年确实是大家看到我持有的资产市场价格涨的时候不反弹ღ◈◈ღ，跌的时候跌的比别人多ღ◈◈ღ，这类持有资产的人越来越多的进行资产置换ღ◈◈ღ，所以它的抛压它的压力也在逐步的增强运输服务ღ◈◈ღ！ღ◈◈ღ。所以我们认为未来其实在整个市场端ღ◈◈ღ，因为随着新房开工去化率的就开盘去化率的提升ღ◈◈ღ，企业的拿地的行为ღ◈◈ღ，包括我们看到非城投企业的这样的一个购地的强度在逐步的回升ღ◈◈ღ，也为我们对未来包括开工等等这样的一些前瞻指标的好转其实也是奠定了一些基础ღ◈◈ღ。

　　当然这个里边我们说整个产业的上下游格局ღ◈◈ღ，重塑政府在推出更多的好的土地资源ღ◈◈ღ，因为非好的土地他们也卖不掉ღ◈◈ღ，城市更新在为这些好的土地出来的ღ◈◈ღ，就是好的土地资源的出让提供前期的准备ღ◈◈ღ。开发商越来越注重产品ღ◈◈ღ，居民消费者其实现在也开始不把房子当成一个普通的财产配置ღ◈◈ღ，而作为一个消费品去进行考虑和对待ღ◈◈ღ，整个产业重塑完成之后ღ◈◈ღ，相关的行业的一些供应链的一些指标ღ◈◈ღ，包括开工ღ◈◈ღ，包括拿地ღ◈◈ღ，包括房地产投资ღ◈◈ღ，对于行业的这样的一个贡献也会相应的增长ღ◈◈ღ。

　　可能2025年我觉得是看到开始逐步的梳理清楚行业逻辑的这样的一年ღ◈◈ღ，我个人对房地产开发包括企业盈利的好转这件事情我是不悲观ღ◈◈ღ，所以我对于地产的板块ღ◈◈ღ，地产的股票ღ◈◈ღ，包括地产里面的一些龙头ღ◈◈ღ，目前在我们评选里面企业价值排名靠前的这样的一些企业ღ◈◈ღ，未来的盈利和发展的机会ღ◈◈ღ，同样我也不悲观ღ◈◈ღ，所以在这里的话也祝各位开发商的领导和朋友们ღ◈◈ღ，在我们熬过了这轮寒冬之后蜜芽my77738ღ◈◈ღ，未来能够迎来新的发展和成功的机遇ღ◈◈ღ，谢谢大家ღ◈◈ღ。

　　当前我国经济运行依然面临不少风险挑战ღ◈◈ღ，要正确把握形势ღ◈◈ღ，增强忧患意识ღ◈◈ღ，坚持底线思维ღ◈◈ღ，用好发展机遇ღ◈◈ღ、潜力和优势ღ◈◈ღ，巩固拓展经济回升向好势头ღ◈◈ღ。

　　中共中央政治局召开会议分析研究2025年经济工作 研究部署党风廉政建设和反腐败工作 中共中央总书记习近平主持会议

　　会议指出ღ◈◈ღ，要抓住重点ღ◈◈ღ、主动作为ღ◈◈ღ，有效落实存量政策ღ◈◈ღ，加力推出增量政策ღ◈◈ღ，进一步提高政策措施的针对性ღ◈◈ღ、有效性ღ◈◈ღ，努力完成全年经济社会发展目标任务ღ◈◈ღ。

　　9月16日晚间ღ◈◈ღ，万科A发布公告称ღ◈◈ღ，公司第一大股东深铁集团向公司提供不超过20.64亿元借款ღ◈◈ღ，用于偿还公司在公开市场发行的债券本金与利息ღ◈◈ღ。

　　9月15日必发bifa官方网站ღ◈◈ღ，旭辉集团7笔境内公开市场债券的整体重组方案获债券持有人会议表决通过ღ◈◈ღ，涉及金额合计约100.6亿元ღ◈◈ღ。

　　9月16日ღ◈◈ღ，杭州成功出让2宗涉宅用地ღ◈◈ღ，分别位于拱墅区康桥单元ღ◈◈ღ、钱塘区元成单元ღ◈◈ღ，总建设用地面积7.28万平方米ღ◈◈ღ，总规划建筑面积14.60万平方米ღ◈◈ღ，总起始价约18.43亿元ღ◈◈ღ。

　　9月16日ღ◈◈ღ，成都迎来2宗成华区涉宅用地出让ღ◈◈ღ，总土地出让面积77814.24平方米ღ◈◈ღ，总规划建筑面积227035平方米ღ◈◈ღ，总起始价25.87亿元ღ◈◈ღ。

　　8月29日ღ◈◈ღ，上海超20家银行发布公告必发bifa官方网站ღ◈◈ღ，调整二套房房贷利率ღ◈◈ღ，符合条件的存量房贷利率也可调整ღ◈◈ღ。

　　消费者对快速配送的需求推高了工业地产的吸纳量ღ◈◈ღ，尤其是配送链条末端的小型配送中心ღ◈◈ღ。分析显示华盛顿工业地产最有可能因快速配送的迅猛发展而获益ღ◈◈ღ。

　　房产税对整体房产市场的健康发展至关重要ღ◈◈ღ。《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）了解到ღ◈◈ღ，房产税的征收由来已久ღ◈◈ღ，在全球范围内ღ◈◈ღ，尤其是一些发达国家必发bifa官方网站ღ◈◈ღ，房产税征收制度已经基本成熟ღ◈◈ღ。

　　为何澳洲房产对中国投资者具有如此大的吸引力？澳洲地产业内人士分析ღ◈◈ღ：首先ღ◈◈ღ，澳洲的低失业率ღ◈◈ღ、低利息率ღ◈◈ღ、低通货膨胀率ღ◈◈ღ、低空置率ღ◈◈ღ，给首次置业者创造良好的外部环境ღ◈◈ღ。其次ღ◈◈ღ，租房比买房贵现在是悉尼的一种普遍现象ღ◈◈ღ，所以只要首付够了ღ◈◈ღ，很多年轻人也纷纷开始进入市场ღ◈◈ღ。

　　9月17日ღ◈◈ღ，2025房地产企业品牌价值测评成果发布会暨第十五届房地产品牌发展高峰论坛在上海举行ღ◈◈ღ。

　　9月17日ღ◈◈ღ，2025房地产企业品牌价值测评成果发布会暨第十五届房地产品牌发展高峰论坛在上海举行ღ◈◈ღ。

　　9月17日ღ◈◈ღ，2025房地产企业品牌价值测评成果发布会暨第十五届房地产品牌发展高峰论坛在上海举行ღ◈◈ღ。

　　9月17日ღ◈◈ღ，2025房地产企业品牌价值测评成果发布会暨第十五届房地产品牌发展高峰论坛在上海举行ღ◈◈ღ。

　　9月17日ღ◈◈ღ，2025房地产企业品牌价值测评成果发布会暨第十五届房地产品牌发展高峰论坛在上海举行ღ◈◈ღ。

　　9月17日ღ◈◈ღ，2025房地产企业品牌价值测评成果发布会暨第十五届房地产品牌发展高峰论坛在上海举行ღ◈◈ღ。

　　9月17日ღ◈◈ღ，2025房地产企业品牌价值测评成果发布会暨第十五届房地产品牌发展高峰论坛在上海举行ღ◈◈ღ。

　　9月17日ღ◈◈ღ，2025房地产企业品牌价值测评成果发布会暨第十五届房地产品牌发展高峰论坛在上海举行ღ◈◈ღ。

时效保证

即装即走，专车直发，高时效保障！

价格透明

成熟的线路优化方案，车型、公里数透明计价

高效运输

运前咨询，运途监控，运后回访，随叫随到

安全可靠

一站式运输，专业车辆，专人跟踪

必发物流专线利用互联网、计算机技术实现化、网络化管理，拥有完善的物流体系及的客户服务。我们针对每个必发物流客户不同的托运需求提供不同的个性化服务，我们深知客户服务和物流品质的重要性，卓越的货运操作经验、管理技能与公司实力！

提供必发物流到全国物流运输服务，一手车源，整车资源充足，随叫随到，计价透明，支持货到付款。在必发物流当地有着好口碑的必发物流货运公司,找必发物流运输选择我们，就是选择专业，我们保障：从收到您货物始，直到收货人收到货物为止，在货物搬运、装卸、中转、运输过程中的安全质量和数量，为每一件产品都起到保值的作用。即保护产品的存在价值，使您的产品在到达消费者时使用价值不变，您的产品不会"淋雨受潮、水浸、破损、丢失等”。找必发物流货运公司、必发物流托运公司、必发物流运输公司和必发物流专线，就选必发必发物流公司！

选择我们，就是选择专业 

必发物流在日益规范而又竞争激烈的必发物流运输行业，我们一直走在前沿，没有最好，只有不断做到更好！ 我们将以最诚信最完善的必发物流货运公司的服务，成为您成功的好伙伴，为您的事业的好帮手！我们衷心的希望与各位合作伙伴携手共进、同创辉煌！

必发物流公司运输路线

TRANSPORTATION ROUTE

类型	到达
必发物流	湖北省 必发物流、十堰物流、荆州物流、宜昌物流、襄樊物流、荆门物流、武汉物流、黄冈物流、咸宁物流、随州物流、仙桃物流、天门物流、潜江物流、恩施物流、神农架物流
必发物流	河南省 郑州物流、开封物流、洛阳物流、平顶山物流、安阳物流、鹤壁物流、新乡物流、焦作物流、濮阳物流、许昌物流、漯河物流、三门峡物流、南阳物流、商丘物流、信阳物流、周口物流、驻马店物流
必发物流	湖南省 长沙物流、株洲物流、湘潭物流、衡阳物流、邵阳物流、岳阳物流、常德物流、张家界物流、 益阳物流、郴州物流、 永州物流、 怀化市物流、娄底市物流
必发物流	安徽省 合肥物流、淮北物流、亳州物流、宿州物流、蚌埠物流、阜阳物流、淮南物流、滁州物流、六安物流、马鞍山物流、芜湖物流、宣城物流、铜陵物流、池州物流、安庆物流、黄山物流
必发物流	江西省 南昌物流、九江物流、上饶物流、抚州物流、宜春物流、吉安物流、赣州物流、景德镇物流、萍乡物流、新余物流、鹰潭物流
必发物流	四川省 成都物流、重庆物流、自贡物流、攀枝花物流、泸州物流、德阳物流、绵阳物流、广元物流、遂宁物流、内江物流、乐山物流、南充物流、眉山物流、宜宾物流、广安物流、达州物流、雅安物流、巴中物流、资阳物流
必发物流	陕西省 西安物流、延安物流、宝鸡物流、商州物流、咸阳物流、铜川物流、汉中物流、安康物流、汉城物流
必发物流	山西省 太原物流、大同物流、阳泉物流、长治物流、晋城物流、朔州物流、晋中物流、运城物流、忻州物流、临汾物流、吕梁物流、古交物流、高平物流、永济物流
必发物流	山东省 济南物流、青岛物流、淄博物流、枣庄物流、东营物流、烟台物流、潍坊物流、济宁物流、泰安物流、威海物流、日照物流、临沂物流、德州物流、聊城物流、滨州物流、菏泽物流
必发物流	河北省 石家庄物流、唐山物流、邯郸物流、保定物流、沧州物流、邢台物流、廊坊物流、承德物流、张家口物流、衡水物流、秦皇岛物流
必发物流	直辖市 北京市物流、天津市物流、上海市物流、重庆市物流
必发物流	江苏省 南京物流、无锡物流、徐州物流、常州物流、苏州物流、南通物流、连云港物流、淮安物流、盐城物流、扬州物流、镇江物流、泰州物流、宿迁物流
必发物流	浙江省 杭州物流、湖州物流、嘉兴物流、金华物流、丽水物流、宁波物流、衢州物流、绍兴物流、台州物流、温州物流、舟山物流
必发物流	福建省 福州物流、厦门物流、漳州物流、泉州物流、三明物流、莆田物流、南平物流、龙岩物流、宁德物流
必发物流	广东省 广州物流、东莞物流、深圳物流、汕头物流、韶关物流、惠州物流、中山物流、珠海物流、佛山物流、顺德物流
必发物流	广西省 南宁物流、钦州物流、玉林物流、梧州物流、柳州物流、桂林物流、北海物流、宣州物流、来宾物流、百色物流
必发物流	贵州省 贵阳物流、六盘水物流、遵义物流、赤水市物流、安顺物流、铜仁物流、凯里物流
必发物流	云南省 昆明物流、曲靖物流、玉溪物流、昭通物流、丽江物流、临沧物流、红河物流、西双版纳物流、大理物流
必发物流	内蒙古 兰州物流、金昌物流、白银物流、武威物流、天水物流、嘉峪关物流、酒泉物流、玉门物流、陇南物流
必发物流	吉林省 长春物流、吉林物流、四平物流、延庆物流、通辽物流、松原物流、白城物流、长岭物流、延边物流
必发物流	辽宁省 沈阳物流、大连物流、鞍山物流、抚顺物流、丹东物流、辽阳物流、葫芦岛物流、锦州物流、本溪物流、营口物流
必发物流	黑龙江省 哈尔滨物流、佳木斯物流、鸡西物流、牡丹江物流、齐齐哈尔物流、大庆物流、黑河物流

必发物流运输（含整车运输、零担运输、集装箱、多式联运） 提供大型整车运输和零担咨询、技术服务及作业指导 特色整车物流和零担物流专线，机械设备超高/宽/长/重，危险品等全国联运。